Crise de l’immobilier : tous aux abris ?

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Olivier Vanbelle

Co-fondateur Délits d’Opinion

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Biographie

Après des études à Sciences Po et à l’ENS de la rue d’Ulm, Olivier a travaillé au sein d'un institut de sondages. Il a ensuite évolué au sein de cabinets de conseil auprès du secteur public.

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Les Français sont inquiets : ce n’est pas récent et ça ne devrait pas changer dans les mois qui viennent. Le Politiscope OpinionWay pour le Figaro du 18 septembre dernier nous apprenait que 80% des Français estimaient que les difficultés actuelles des banques et des emprunteurs allaient entraîner une crise économique grave.

Qu’en est-il actuellement de la situation du marché immobilier français ?

Alors que la crise financière prend une de ses sources dans le financement aux Etats-Unis de logement par des ménages à faibles revenus, celle-ci pourrait lui rendre la pareille et provoquer une crise de l’immobilier en asséchant les crédits aux particuliers. Rappelons quand même que dans l’Hexagone, entre 1997 et 2007, les prix de l’immobilier ont plus que doublé.

Le débat reste ouvert pour savoir si un éventuel credit crunch – toujours pas intervenu – pourrait entrainer ce qu’on appelle pudiquement « une correction » sur le marché immobilier, tel qu’on l’avait connue dans les années 90 (Paris intra-muros avait connu une baisse de 30 à 40% des prix).

Plusieurs arguments tendent à éviter ce scénario catastrophe. D’un côté la structure de la dette souscrite pour l’achat de logement, traditionnellement à taux fixes en France, ajoutés aux plafonnements le plus souvent assujettis à des emprunts souscrits à taux variable, ont pu et devraient encore préserver la solvabilité de nombreux ménages français. En outre, le taux d’épargne des ménages Français reste remarquablement élevé (autour de 15-16%) ce qui leur laisse une marge de manœuvre en cas de difficultés. Une étude de TNS Sofres pour L’Adresse en juin 2007 auprès de propriétaires montrait d’ailleurs que les difficultés financières n’intervenaient que de façon marginale dans les cessions de logement : seuls 14% des personnes interrogées citaient les charges de copropriété trop élevées et 9% évoquaient des difficultés financières pour justifier la vente de leurs biens. Les ménages affichent également leur caractère risquophobe et ne se montrent pas enclins à accorder une part déraisonnable dans le financement de leur logement : l’étude réalisée en avril dernier par LH2 pour Explorimmo.com révèle ainsi qu’une majorité de propriétaires, de locataires et de personnes hébergées à titre gratuit ne sont pas prêts à consacrer plus de 30% de leurs revenus pour devenir propriétaires ou acheter un nouveau bien immobilier (46% d’entre eux). De même, les deux tiers d’entre eux ne se déclarent pas prêts à s’endetter sur une période supérieure de plus de 30 ans.


Une décélération progressive du marché immobilier plutôt qu’un crack soudain

Depuis le pic de croissance en 2003 avec près de 15% de croissance du prix du mètre carré dans l’ancien ((Source : Fnaim – Etude Bipe/Empruntis)), le rythme de croissance diminue progressivement pour atteindre même un chiffre négatif en 2007, avant de remonter légèrement au premier semestre 2008. Ce chiffre, mis en perspective avec la baisse de 25% des transactions dans les grandes métropoles de province, met en exergue une baisse finalement réduite du prix et laisse à penser que pour les raisons indiquées précédemment, les fondamentaux des ménages français sont sains. Si bien sûr les cas de surendettement ont toutes les chances de se multiplier, le prix de l’immobilier devrait décroitre progressivement plutôt que de s’écrouler brutalement.

Ainsi, malgré la baisse d’apparence brutale du mois de septembre (-3,2%), la tendance reste très légèrement haussière sur douze mois (+0,1%).

Mieux, le prix moyen au mètre-carré des appartements neufs au deuxième trimestre 2008 est supérieur de 3,4 % à celui du premier trimestre 2007 ((Note N°450 du mois d’août du Service de l’observation et des statistiques, voir : http://www.statistiques.equipement.gouv.fr)). Sur Paris, les ventes de logements neufs continuent de progresser (+2,4 %). Quant aux prix, ils continuent de s’accroître à Paris (+10,1 % pour les appartements anciens) ((Note conjoncturelle des Notaires)).

Au final, selon de nombreux spécialistes, la baisse ne devrait pas dépasser la fourchette des 10-15% d’ici 2011. Ce chiffre global masquera bien sûr des réalités locales contrastées entre certaines villes de province qui devraient afficher des baisses de plus de 20% au total et l’agglomération parisienne qui pourrait mieux résister que les autres. En outre, le créneau de reprise économique prévu courant 2010 devrait laisser le champ pour une remontée des prix lors de la prochaine campagne présidentielle.

 

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